在建工程房地产抵押价值评估案例

【摘要】房地产估价是指专业估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。在社会主义市场经济体系中,房地产估价已成为不可或缺的重要组成部分。社会经济的发展和人们财产保护意识的增强,越来越离不开房地产估价服务。2007年修正的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度”,第五十九条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。这两条规定,明确赋予了房地产估价法律地位,使房地产估价成为国家法定制度。在房地产估价中,在建工程房地产抵押价值评估比起普通的房地产评估,又具有一定的特殊性。本文介绍了在建工程房地产抵押价值评估的一个具体案例,案例里介绍了估价对象的基本情况和估价的原则,对估价对象未来下跌风险和变现能力进行了分析,对影响评估对象价值的因素进行了分析,详细介绍了评估过程,最终得出评估结果。然后探讨了在此案例评估过程中遇到的一些问题,例如如何准确、全面地认识估价对象；如何进行市场背景的分析；在评估过程中怎样考虑在建工程房地产抵押价值评估的特殊性等问题。并对这些问题进行分析,提出了解决这些问题的意见与建议。通过对在建工程房地产抵押价值评估案例的研究,得到以下几点启示：首先,评估人员应加强建筑工程知识的学习。目前,房地产估价机构的大部份评估人员都比较缺乏建筑工程知识,给在建工程房地产价值评估带来一定的难度。评估机构应该自发组织这方面知识的学习,必要时,可以聘请有关专家对有关建筑工程知识进行讲解。其次,对在建工程抵押价值评估技术问题方面,应做到：确定合法有效的评估范围。例如要相关单位提供与在建工程房地产项目相关的《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》等。房地产估价师应该向相关部门核实情况,搜集相关的资料,确定合法有效的评估范围。对在建工程房地产形象进度进行准确的判断。在建工程房地产抵押价格评估的一个重要环节就是在建工程房地产形象进度的把握。由于评估人员专业程度的限制,仅仅依靠施工单位和建设单位的陈述,很难对在建工程房地产的工程形象进度进行准确的判断。评估人员在对该类房地产做出评估之前,为了确定真正的工程进度,可以要求建设方提供估价对象于估价时点的工程量鉴证报告或者可以与造价咨询单位进行合作,明确工程量,并将其作为附件。这样得出的评估结果就更加周全严密。加强在建工程房地产权益的不确定性风险分析及防范。在建工程房地产抵押价格评估,实质是在建工程房地产权益价格的评估。在建工程往往存在建设方工程款的支付滞后于实际完成的形象进度,与实际投资额不一致,造成在建工程权益的缺失。要避免此类风险,就要正确确定建设工程承包方的权益。根据合同法的相关规定,承包人的建设工程价款优先受偿权优先于银行与抵押人的约定抵押权。对于如何确定施工方的优先受偿款,《房地产抵押估价指导意见》第十七条对此有明确规定：“评估在建工程的抵押价值时,在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的,应当以书面形式提供拖欠的数额。”本文的创新之处在于选取在建工程房地产抵押价值评估方面的典型案例,对案例评估过程中如何准确、全面地认识估价对象,如何进行市场背景的分析,如何考虑在建工程房地产抵押价值评估的特殊性等典型问题进行了分析,并针对这些问题提出了相应的建议。
【作者】叶桂芳；
【导师】张金娟；赵忠红；
【作者基本信息】天津商业大学，资产评估，2013，硕士
【副题名】天津市宝坻区XX项目在建工程房地产抵押价值评估
【关键词】房地产估价；在建工程；抵押价值评估；案例研究；

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